近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基(jī)金(jīn)分爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动的(de)，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层(céng)资产属性(xìng)不同(tóng)而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可(kě)供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高(gā爪zhua跟爪zhao的区别组词，爪zhua跟爪zhao的区别图解o)的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一(yī)步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是(shì)年(nián)报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合(hé)长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的(de)资产可以更(gèng)多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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