5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三(sān)年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业(yè)绩(jì)势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zh公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代í)的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续(xù)观察国(guó)企央(yāng)企(qǐ)在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季公元1世纪是哪一年到哪一年，公元1世纪是什么年代度市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多(duō)数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基(jī)本面(miàn)不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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