饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取(qǔ)过高(gāo)费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交(jiāo)易当事(shì)人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价(jià)等(děng)十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带(dài)其中(zhōng)，如收(shōu)取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪(jì)服务(wù)在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及其(qí)主(zhǔ)体进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服务(wù)收费标(biāo)准的(de)最早依(yī)据是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定：“少数(shù)特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得(dé)超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管部(bù)门当(dāng)前并(bìng)未(wèi)明确具体的(de)中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和(hé)收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构(gòu)提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费(fèi)前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依(yī)法查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要依法依(yī)规(guī)纳入国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前(qián)两部(bù)门提(tí)出(chū)的意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多(duō)房源在(zài)产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往会有这样的(de汉语拼音u在什么时候上面加汉语拼音u在什么时候上面加两点，拼音里的u什么时候加点两点，拼音里的u什么时候加点)情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将其视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上(shàng)，再(zài)次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于变相推高了房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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