万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做(zuò)地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资(zī)购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的(de)那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去了(le)的(de)，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京(jīng)的(de)高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的(de)业(yè)主。另(lìng)据地(dì)产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语)经支付价款并实际(jì)占有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查(chá)封(fēng)，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的(de)优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能(néng)不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去回本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫(hè)华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得(dé)到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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