OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于(yú)停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰动(dòng)公(gōng)募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二(èr)级(jí)市场价格(gé)开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光(guāng)把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发(fā)事(shì)件，因此导致二级(jí)市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐(yǐn)含收益(yì)率高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步(bù)伐(fá)，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也强调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的张江光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线上和(hé)线下(xià)的扩募(mù)说(shuō)明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到(dào)回(huí)升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实(shí)始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息(xī)的第一时间即(jí)奔赴现场进行了(le)沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储(chǔ)备租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men把酒言欢下一句是什么意思，把酒言欢下一句是什么问君能有几多愁)正(zhèng)在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些(xiē)空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对(duì)市场负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)一直(zhí)以来(lái)都坚(jiān)持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也(yě)作了一定的资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差(chà)异化，张润大厦多(duō)是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求(qiú)，也会根据(jù)自(zì)身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资(zī)产的(de)管理(lǐ)人都变成(chéng)了一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们(men)在资源共享和联合(hé)营销(xiāo)方面(miàn)能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最(zuì)后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资(zī)产约五(wǔ)百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个(gè)非常(cháng)小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突(tū)发(fā)事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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