OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影(yǐng)响仍(réng)未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其(qí)内公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租(zū)率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金(jīn)有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么深，加上前(qián)期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)出租率(lǜ)下(xià)降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周的时间公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权益人有那么多储(chǔ)备租(zū)户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)一(yī)直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好(hǎo)发(fā)生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以(yǐ)一千平的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员挑(tiāo)选(xuǎn)区域内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人都变成(chéng)了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张(zhāng)江园区产业空(kōng)间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这(zhè)三(sān)十年建设(shè)发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突(tū)发(fā)事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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