导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国(guó)有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的(de)过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的(de)住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际(jì)流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州(zhōu)以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会(hu写照的意思 写照是什么词性ì)占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩张是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小写照的意思 写照是什么词性于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局(jú)限于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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