近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了(le)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单(dān)位(wèi)基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红(hóng)前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确(què)定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗目前公(gōng)募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也(yě)表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性(xìng)，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合(获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗hé)长期持有。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 获利指数计算公式 获利指数和现值指数一样吗