导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城(chéng)市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世(shì)纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为7诸事顺遂下一句是什么意思，最吉祥的八个字句子2万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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