饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问题，加(jiā)重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城规(guī)院住房政策(cè)研究中心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信息不(bù)对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并(bìng)未(wèi)明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体进行规(guī)范(fàn)和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对(duì)房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔(bǐ)金(jīn)额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商同意，可在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目(mù)、服务内容(róng)和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监管部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合(hé)理范围(wéi)内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研(yán)究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本(běn)应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于(yú)弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础(chǔ)上，再(zài)次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁给购房女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交(jiāo)易中操作的透明(míng)度，也有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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