万(wàn)柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成(chéng)了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不(bù)良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬也是(shì)万柳书(shū)院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付(fù)价款并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法(fǎ)院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院关于商品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有(yǒu)名的(de)融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股体校怎么考,上体校需要什么条件呢，体校需要什么条件可以考？权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示(shì)，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记(jì)录。质(zhì)权(quán)人(rén)包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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