OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发(fā)了(le)公募REITs扩(kuò)募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益(yì)人相关负责人也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大(dà)到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华(huá)安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会(huì)受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断(duàn)价格是不(bù)是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高(gāo)如星对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利(lì)解决招商，平稳过(guò)度对经营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到(dào)租金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购入基础设施资(zī)产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说明会上，运营(yíng)团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合(hé)同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名奔(bēn)赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工(gōng)作(z金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名uò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的(de)金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实(shí)际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一(yī)季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备(bèi)租户，之(zhī)前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责人(rén)解释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常情况，而(ér)这次(cì)项目的大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好(hǎo)发(fā)生在市(shì)场活(huó)跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作了(le)一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目在给租(zū)户的(de)分隔空(kōng)间、交付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼(lóu)的成新(xīn)度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一(yī)些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和(hé)我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化(huà)解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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