饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产首席分(fēn)析(xī)师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介(jiè)利用(yòng)信息(xī)不对称等问(wèn)题(tí)，将非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成(chéng)监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来(lái)对(duì)房(fáng)地产经(jīng)纪服(f肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西ú)务行业关(guān)注最多的(de)一个话题(tí)，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费及(jí)中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算(suàn)，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪(jì)服务收费上(shàng)，两部(bù)门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定：“少数(shù)特(tè)别复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介(jiè)费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机(jī)构在(zài)实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部(bù)门当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即(jí)可(kě)。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站(zhàn)、客(kè)户端等场所(suǒ)或(huò)渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西地(dì)产经纪机(jī)构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额(é)，由当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈(tán肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西)等综(zōng)合措(cuò)施进(jìn)行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是(shì)规范行业(yè)，打击(jī)收费过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服(fú)务(wù)领(lǐng)域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易(yì)过程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使(shǐ)一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房价。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不(bù)仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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