近两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投资不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分(fēn)配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注有(yǒu)基本面(mi不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思àn)支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 不甚是什么意思解释，不甚了然是什么意思