5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额(é)，以及(jí)过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业(yè)高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供(gōng)给侧出清的(de)过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于(yú)这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话(huà)，或(huò)许还(hái)是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市(shì)场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况(kuàng)，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思 style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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