导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)和置(zhì)业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人(rén)口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除(chú)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián虎门销烟发生在哪里)，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发(fā)展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素(sù)逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确(què)指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单(dān)局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 虎门销烟发生在哪里