万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了购房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京国安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集(jí)团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫(hè)集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押(yā)手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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