饱受争议的二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优(yōu)势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事项并未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引导由交易(yì)双函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀方共同承担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前(qián)北(běi)京市执行的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交(jiāo)易各方协商同意，可(kě)在规定的收(shōu)费(fèi)标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地(dì)产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未明确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具体收取过(guò)程中，会结(jié)合(hé)房屋价(jià)值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标(biāo)价问(wèn)题(tí)，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项(xiàng)目(mù)、服务内(nèi)容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应当分别明确服(fú)务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地(dì)产经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈(t函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀án)等综(zōng)合措(cuò)施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等违(wéi)反价格(函数奇偶性加减乘除判定口诀，指数函数奇偶性的判断口诀gé)和反垄断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪(jì)机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服(fú)务(wù)费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而(ér)非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领域(yù)的调整(zhěng)改善(shàn)、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热(rè)点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从(cóng)而会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担(dān)。即(jí)使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其(qí)转再次转嫁(jià)给购房者，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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