5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅(fú)增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集(jí)中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并(bìng)非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时(shí)代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需(xū)求(qiú)端(duān)还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的(de)需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(选择复句例子十个，选择复句例子5个lèi)标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度(dù)，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金(jīn)、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都(dōu)跻身前(qián)十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的(选择复句例子十个，选择复句例子5个de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％选择复句例子十个，选择复句例子5个、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该(gāi)关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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