文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大(dà)保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家一(yī)般(bān)有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化(huà)解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了(le)对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师(shī)行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住房基础等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出(chū)台相关(guān)的(de)信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过(guò)与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金(jīn)全部(bù)来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放(fàng)款后(hòu)还贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现财务、经营问题一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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