导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图(tú)厘(lí)清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地(dì)产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合(hé)风险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房地(dì)产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化比例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然(rán)有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方alt="中(zhōng)国户均几套房？| 民(mín)生·周君芝团队(duì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中国(guó)人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩(suō)小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期。

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