导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景气(qì)，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套(tào)户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房(fáng丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户(hù)均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房(fáng)、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统(tǒng)计。丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的(de)老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居(jū)室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万(wàn)，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突(tū)。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里