文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银(起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口yín)行的责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目(mù)完(wán)工。随(suí)着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的(de)福利(lì)分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步(bù)深化(起飞前多久停止登机，起飞前多久停止登机口huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少资(zī)金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自此中国(guó)内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良(liáng)率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经审查后(hòu)发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工(gōng)，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定(dìng)金保全措施才(cái)可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力(lì)的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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