饱受争议的二(èr)手房交易中介费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联合发布了(le)关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背(bèi)景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到(dào)中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强(qiáng)的(de)专业性，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不(bù)对称(chēng)等问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事(shì)项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体(tǐ)进行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业关(guān)注最多(duō)的一个(gè)话题，便(biàn)是(shì)房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目(mù)前房地(dì)产(chǎn)经纪服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可(kě)在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京(jīng)二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中介机构切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结(jié)合(hé)房(fáng)屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计(jì)算出(chū)合适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收(shōu)费标准，不得(dé)混合(hé)标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别(bié)明(míng)确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律(lǜ)法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对(duì)市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文(wén)件而(ér)非规(guī)定，未来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于二切成两半的鸡蛋可以放微波炉吗，微波炉热鸡蛋如何不炸手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而(ér)会出(chū)现中(zhōng)介费及税(shuì)费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视(shì)为向购房者(zhě)单边收费的行为。部(bù)分中介公司可能(néng)会(huì)利用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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