导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户(hù)数(shù)，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际(jì)数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌(pái)量(liàng)突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数(shù)不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意(yì)味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.风紧扯呼下一句是什么 风紧扯呼出自哪里3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少有(yǒu)物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济(jì)水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是(shì)住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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