万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这(zhè)些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以向(xiàng)法院提出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重>

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后(hòu)进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资(zī)产总计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫(hè)集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)孕妇咳黄痰几天能自愈，白痰和黄痰哪个严重何能独善其(qí)身？

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