饱受(shòu)争议的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严格(gé)实行明(míng)码标价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席(xí)分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易(yì)占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策(cè)研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额(é)不低的大宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关(guān)市(shì)场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费标准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国(guó)家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖(mài)经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础上(shàng)适(shì)当上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务机构在(zài)具(jù)体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客(kè)户(hù)端等(děng)场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延(yán)伸(shēn)服务(wù)，应当(dāng)分别明确服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当事(shì)人出(chū)具(jù)收费清单，列明(míng)收(shōu)费标(biāo)准、收(shōu)费(fèi)金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于(yú)市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查(chá)处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪(jì)服务(wù)收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信(xìn)息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构(gòu)，但(dàn)对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出(chū)的意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可(k仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文ě)能(néng)对交易(yì)产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行(xíng)业的(de)专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也翻译，仲尼适楚,出于林中,见佝偻者承蜩,犹掇之也议论文(ān)居客研(yán)究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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