近两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通(tōng)过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策的(de)重(zhòng)要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对于长期高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分(fēn)红(hóng)水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市场价格(gé)走势(shì)的(de)关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的(de)收益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年(nián)的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟于这个特点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目(mù)的(de)分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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