万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理(lǐ)过(guò)户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过(guò)错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解释(shì)的(de)方式明确了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度(dù)，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万(wàn)科等大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年(nián)银(yín)杏(xìng)树，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人(rén兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据(jù)企查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录(lù)。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 兴致缺缺的意思是什么意思，兴致缺缺是一个成语吗