文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川(chuān)、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非马云的钱属于个人吗常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买(mǎi)期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业(yè)有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发(fā)商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业(yè)，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题(tí)，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划(huà)经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏马云的钱属于个人吗的(de)风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者(zhě)和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2马云的钱属于个人吗％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的(de)剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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