导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人(rén)口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的(de)租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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