导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无(wú)法满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅(zhái)到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(w张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗ù)，我们测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有的(de)住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使(shǐ)用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(张歆艺袁弘为什么离的婚，张歆艺和袁弘离婚了吗jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的(de)供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧二(èr)手房(fáng)之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的(de)是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期(qī)。

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