文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不(bù)能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是需要严(yán)格的资金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治(zhì)久安(ān)、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先(xiān)发(fā)展重工业，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导向使前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加(jiā)房(fáng)地产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国(guó)内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形成契合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式(shì)，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷(dài)款合(hé)同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确(què)规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企青金石价格一般多少，青金石价格一般多少一克，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如(rú)果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订(dìng)购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门(mén)的(de)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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