一(yī)线城市(shì)，也不(bù)端(duān)着(zhe)了。

　　昨(zuó)天，深圳取消二手(shǒu)房指(zhǐ)导(dǎo)价的消息在房产圈刷屏了(le)。

　　这(zhè)条消息为(wèi)什(shén)么这么重要？首先二手房指导(dǎo)价被称为“核(hé)弹(dàn)级(jí)”政策，其次(cì)深圳(zhèn)几乎是最后一个还在“认真”实(shí)施这条政策的城市，最后深圳是房价(jià)前三的核心城市。所以(yǐ)，深圳(zhèn)的一举(jǔ)一(yī)动都具有风向(xiàng)标意义。

　　有分(fēn)析人士(shì)指出，深(shēn)圳二手(shǒu)房指导价如果取消(xiāo)，首先有利于深圳二手房回暖，然后二(èr)手房(fáng)回暖(nuǎn)有(yǒu)利于深圳(zhèn)楼市总体回(huí)暖，最后深圳(zhèn)楼市回暖有利(lì)于(yú)全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥(tuǒ)的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核弹调(diào)控”退(tuì)出？

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)疯传“二(èr)手房指(zhǐ)导价”正式(shì)结束。传(chuán)言称：二手房贷(dài)款不按官方参考价（指导价），银行核(hé)定房价以网签备案价(jià)和评估价孰低为(wèi)准。

　　自(zì)此，参(cān)考价真正变成(chéng)了(le)“参考价”。

　　目前没有(yǒu)看到官方文件。据证(zhèng)券(quàn)时(shí)报21日消息，目(mù)前(qián)深圳(zhèn)多家大行表示“尚未接到正式(shì)通知，目前仍按参(cān)考价办理按(àn)揭”。所以还需要持续的关注。

　　易居研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监严跃进认(rèn)为，本次政策大概(gài)率(lǜ)为真，更多体(tǐ)现为银(yín)行(xíng)贷(dài)款等领(lǐng)域按照新的(de)规则进(jìn)行(xíng)，但不会出台(tái)正式(shì)文刚和别人做完回家能发现吗，刚和别人做完能从外表看出来吗件(jiàn)。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不用发文(wén)件的。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳(zhèn)楼市二手房指导价横(héng)空出世。当时(shí)，深圳一口气公布了全市3595个小区的参考价，很多南山、福田、宝(bǎo)安中心(xīn)区(qū)的高价盘(pán)，直接按照当时的市场价打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银行只(zhǐ)能(néng)按照(zhào)指导价来(lái)计算(suàn)首付、发放贷(dài)款。

　　当时大家还(hái)不觉得厉害，但经历了这两(liǎng)年的痛(tòng)苦，才深知为啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举个(gè)例子(zi)，市场(chǎng)价1000万的(de)房子，如果不“指导”，可以首付(fù)3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七折即(jí)700万，那么首付3成210万，加上需要(yào)全款支(zhī)付的部(bù)分，实(shí)际首付去(qù)到(dào)了510万(wàn)，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买家，失去了购房能(néng)力，相当于强势(shì)“降杠(gāng)杆(gān)”。

　　自(zì)深圳(zhèn)推(tuī)行(xíng)二手(shǒu)房参考(kǎo)价(jià)以后(hòu)，东莞、宁(níng)波、成都、三亚、西安(ān)、合肥、广州(zhōu)等10多个城市陆续跟进。事(shì)实也确实证明(míng)了，这(zhè)条政策的“核(hé)弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安(ān)居客的统计，实施二手房指导价的10个(gè)城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情(qíng)的影(yǐng)响(xiǎng)，二手房(fáng)更是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价只有(yǒu)6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有人付出了沉(chén)重(zhòng)代价(jià)

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数据显示：成交量上，二手房指导(dǎo)价出台(tái)当年，深圳二手住(zhù)宅成(chéng)交量(liàng)同(tóng)比下滑57％。2022年继续腰斩(zhǎn)，成交量(liàng)同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二(èr)十年最低(dī)记录，相较2020市场(chǎng)高峰缩水近八成(chéng)。

　　价格方面，与二手房指(zhǐ)导(dǎo)价发布(bù)当月(yuè)相(xiāng)比，如今二手房(fáng)挂牌价低(dī)于及接近参考价(jià)的房源(yuán)占比大幅(fú)增加。2023年一季度，深(shēn)圳(zhèn)各区(qū)二手房成交TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过半成(chéng)交(jiāo)价低(dī)于参(cān)考价。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人，才能深切的(de)感知其威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓(cāng)的新(xīn)闻不绝(jué)于耳(ěr)。

　　据说一位码农(nóng)三年前高杠杆买(mǎi)了2套(tào)华润(rùn)城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推测(cè)，如果案例(lì)属(shǔ)实，买家的实(shí)际购房(fáng)成本高达20万/平，目前价格跌(diē)至14万/平，叠加这三年(nián)的房贷(dài)和持有成(chéng)本(běn)，差不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳一大批人这(zhè)两年感受到(dào)了(le)太多“心酸”。二手房成交量创下(xià)多(duō)年新(xīn)低，学区房神话不再，房(fáng)产(chǎn)中(zhōng)介的日子难(nán)过(guò)，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的(de)基调下，2022年以来(lái)，实(shí)施(shī)了(le)二手房指导价的城市陆陆续续低(dī)调退出，目前(qián)只有深(shēn)圳还是最后的“堡垒”。

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　　“风(fēng)向标(biāo)”意义(yì)明显

　　最(zuì)近一(yī)线城市也不端(duān)着了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在(zài)房山区试点多子女家庭(tíng)和职住(zhù)平衡家(jiā)庭(tíng)购房(fáng)支持政策(cè)。上(shàng)海也考虑予以(yǐ)多孩家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公布(bù)的3月份70个大中城市商品住宅(zhái)销售价格变(biàn)动情况(kuàng)来看(kàn)，广州、深圳(zhèn)的新房、二手房价格仍然是同比去(qù)年依然是下降的。

　　北京(jīng)、上海已经同比增(zēng)长了(le)，其他二线城市如杭州(zhōu)、成(chéng)都、南京、合肥(féi)等城(chéng)市价格都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广(guǎng)州、深圳(zhèn)能(néng)不急吗(ma)？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)，上(shàng)面(miàn)可能更急。3月份，两部门(mén)联合发文，全面推动(dòng)二手房“带(dài)押过(guò)户”全国实施(shī)，这是一条被广泛好评(píng)的(de)新政。对于激活二(èr)手房交易，具有(yǒu)定海神针般的作用。

　　住建部部长(zhǎng)倪(ní)虹近日更是指出：建筑业、房地(dì)产企业要发(fā)挥国民(mín)经(jīng)济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到常识，从字面(miàn)理解(jiě)一下这(zhè)两个(gè)词(cí)，意思就(jiù)是——顶梁柱(zhù)如(rú)果不(bù)行了，上面不就塌了嘛？压(yā)舱(cāng)石如(rú)果压不住，小船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年扶持(chí)楼(lóu)市的政策，还(hái)有(yǒu)一大波正(zhèng)在路上...

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