5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛(过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名(míng)的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的(de)政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值(zhí)更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段(duàn)表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或(huò)许(xǔ)还是过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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