近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的(de)分红(hóng)主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)经营业(yè)绩，作(zuò)为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(传统体育项目有哪些 传统体育游戏有哪些bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平(píng)称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的(de)分(fēn)红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济(jì)及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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