近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份(fèn)额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiān丁二醇和丙二醇是不是酒精g)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级(jí)副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　丁二醇和丙二醇是不是酒精　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xià丁二醇和丙二醇是不是酒精n)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性(xìng)，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要(yào)包(bāo)括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建(jiàn)筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规(guī)模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披(pī)露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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