万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注(zhù)，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子(zi)根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了(le)购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型(xíng)，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实(shí)控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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