导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能(néng)级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查(chá)数(shù)据(jù)公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fē当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句i)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套(tào)房的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫使打工人(rén)回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城(chéng)市(shì)土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进(jìn)城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句dī)，其增速可能超预期。

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