饱受(shòu)争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随(suí)着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市(shì)场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居间(jiān)成(chéng)交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额(é)不低的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很(hěn)多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的(de)收费夹带(dài)其(qí)中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对(duì)居民造成额(é)外的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关(guān)市场(chǎng)交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经(jīng)纪服(fú)务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部(bù)分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承(chéng)担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按(àn)成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关监管部门当前并未明(míng)确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋价值及(jí)工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内(nèi)容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分(fēn)别明(míng)确服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点(diǎn)监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)等(děng)违反价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行(xíng)分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文(wén)鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过(guò)高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出(chū)，由于当前两(liǎng)部(bù)门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性(xìng)文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，“从(cóng)目前市场看(kàn)，经纪服(fú)务领域的调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(b繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？ěn)应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的(de)二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样繁华落幕是什么意思解释，繁华落幕是什么意思？的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其视(shì)为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，这实际(jì)上(shàng)相当于变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不(bù)仅有利(lì)于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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