导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其中还包(bāo)括(kuò)大(dà)量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住(zhù)宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的(de)人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求(qiú)。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人(rén)户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济(jì)板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代(dài)已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗)中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确(què)统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既有统(tǒng)计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英(yīng)国(guó)和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在(zài)未来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他(tā)分(fēn)别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗(bù)单(dān)局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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