饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提(tí)及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分房地(dì)产经怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个(gè)人信息等问题，加重交易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费、严格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发(fā)展(zhǎn)，一(yī)二线城(chéng)市二手房(fáng)交易(yì)占比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二(èr)手房占市(shì)场成交比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交(jiāo)依(yī)赖中介居(jū)间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不低的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务(wù)在(zài)内的相关市(shì)场(chǎng)交易行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中介服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费(fèi)上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介(jiè)机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程中，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出(chū)合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经(jīng)营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务(wù)项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清(qīng)单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产(怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家(jiā)企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的(de)影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励性(xìng)质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文(wén)件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细则，还(hái)需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支付一半(bàn)的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用(yòng)，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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