文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家(jiā)存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立(lì)信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定(dìng)停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言(yán)，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？)升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的(de)比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名(míng)义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在房屋(wū)交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般(bān)采用两种方(fāng)式发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门(mén)经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前(qián)，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

　　现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？>

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