文：任泽平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　耐克品牌和乔丹品牌是什么关系ong>1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确(què)保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首(shǒu)付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地(dì)产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存(cún)量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年(nián)以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企各(gè)地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售(shòu)制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验(yàn)收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据(jù)日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金(jīn)监管机构，或(huò)由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计(jì)，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制(zhì耐克品牌和乔丹品牌是什么关系)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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