近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金(推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是本金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来自(zì)项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区(qū)别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经(jīng)营的(de)假设反(fǎn推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释)映(yìng)在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配(pèi)金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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