文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房(fáng)幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持(chí)当期三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文件，大(dà)力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成(chéng)契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城(chéng)镇化(huà)进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进(jìn)行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签(qiān)订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模式，但(dàn)一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证(面膜对脸真的有用吗，长期敷面膜和不敷面膜的区别zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预(yù)售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前(qián)只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商有统一的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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