一线(xiàn)城(chéng)市，也不(bù)端着(zhe)了。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指导(dǎo)价的消(xiāo)息在房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息为(wèi)什么这么重(zhòng)要？首先二手(shǒu)房(fáng)指导价被称为“核弹(dàn)级”政策，其(qí)次深圳几乎是最后一(yī)个还在(zài)“认真”实施这(zhè)条政策的城(chéng)市(shì)，最后(hòu)深圳(zhèn)是房价前三的(de)核心城市(shì)。所以，深圳的一(yī)举一动(dòng)都(dōu)具有(yǒu)风向标意义。

　　有分(fēn)析人士指出，深(shēn)圳二手房指导价如果(guǒ)取(qǔ)消，首先(xiān)有利于深圳二手房(fáng)回(huí)暖，然(rán)后(hòu)二手房回暖有利于深圳楼(lóu)市总体回暖，最后(hòu)深圳楼(lóu)市(shì)回(huí)暖有(yǒu)利于全国(guó)楼市回(huí)暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹(dàn)调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指导价”正式结束(shù)。传言(yán)称：二手房贷款不按官方(fāng)参(cān)考价（指导价），银行(xíng)核(hé)定蜗牛是不是昆虫类房价以网签备案价和评估价孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到(dào)官方文件。据(jù)证券时(shí)报21日消息，目前深圳多家大行表示“尚未接到正(zhèng)式通知，目前仍按参考价办理按揭(jiē)”。所(suǒ)以(yǐ)还需要持续的关(guān)注。

　　易居研究(jiū)院研究总(zǒng)监(jiān)严跃进认为，本次政策大概率为真，更多体(tǐ)现为银行贷款等领域按照新(xīn)的规则进行，但不会出台(tái)正(zhèng)式文(wén)件。

　　有时候(hòu)，有些事情，是不用发文件的。毕竟可(kě)以“窗口指(zhǐ)导(dǎo)”。

　　2021年(nián)2月(yuè)8日，深(shēn)圳楼市二手房指导价(jià)横空出世。当时(shí)，深圳一(yī)口气公布了全市3595个小区的参考(kǎo)价，很多南山、福(fú)田(tián)、宝安中心区的高(gāo)价盘，直接(jiē)按(àn)照当时的(de)市(shì)场价打了5折、6折来“指导”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计算首付、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不觉得厉(lì)害，但经历了这两年的痛苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万的房子(zi)，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果(guǒ)指导价打七(qī)折即700万，那么首付3成210万，加(jiā)上需要全(quán)款支(zhī)付的部分，实际首(shǒu)付(fù)去到了510万(wàn)，相当于首付(fù)5成(chéng)了(le)（多(duō)给210万首(shǒu)付）。这(zhè)直接让大批(pī)量(liàng)买(mǎi)家，失(shī)去了购房能力，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推行二手房(fáng)参考价以(yǐ)后(hòu)，东(dōng)莞(guǎn)、宁波、成都(dōu)、三亚、西安、合肥、广州等10多个(gè)城市(shì)陆(lù)续跟进。事实(shí)也确实证明了，这条政策的“核弹”级(jí)别。

　　到(dào)了2021年10月，根据安居客的(de)统计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到(dào)疫情的影响(xiǎng)，二手房(fáng)更是惨(cǎn)不(bù)忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个大(dà)中(zhōng)城市房价只有(yǒu)6个同比上涨，其他的泥沙俱下(xià)。

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　　2

　　深圳，有(yǒu)人(rén)付出了(le)沉重代价

　　据(jù)深(shēn)圳乐有家研究中心数据显示：成交量(liàng)上，二手房指(zhǐ)导价出(chū)台当(dāng)年，深圳二手住(zhù)宅成交量同(tóng)比(bǐ)下滑57％。2022年(nián)继续(xù)腰斩，成交量同(tóng)比下(xià)滑(huá)47％，全(quán)年(nián)成交量仅2.2万套，创近二十年(nián)最(zuì)低记录，相(xiāng)较2020市场(chǎng)高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方(fāng)面(miàn)，与二手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价发布当月(yuè)相比(bǐ)，如今(jīn)二手房(fáng)挂牌价低于及接(jiē)近参考价的房源(yuán)占比大(dà)幅增(zēng)加。2023年(nián)一季度，深圳各区二手房成交TOP10小(xiǎo)区中(zhōng)，过半成(chéng)交价低于(yú)参考价。

　　只有真实经历其中的人，才能深切的感知其(qí)威力(lì)。

　　深圳房(fáng)东，斩仓的新(xīn)闻不绝于(yú)耳。

　　据说一(yī)位码农三年前(qián)高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果(guǒ)案例属实，买家的实际购(gòu)房成本高达20万/平，目前价格跌(diē)至(zhì)14万/平，叠加这(zhè)三(sān)年的房贷和持有(yǒu)成本，差不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一(yī)大批(pī)人这两(liǎng)年(nián)感受到了太多(duō)“心酸”。二(èr)手房成交(jiāo)量创下多年(nián)新(xīn)低，学区(qū)房神话不再，房产中介的(de)日子难过，投资客(kè)挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基调下(xià)，2022年以来，实施(shī)了二手房指导价的(de)城市(shì)陆陆(lù)续续低调退出，目(mù)前只有(yǒu)深(shēn)圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义明显(xiǎn)

　　最近一线城市也不端着了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在房山区试点多子女家庭(tíng)和职住(zhù)平衡家庭购(gòu)房支持政策。上海也考(kǎo)虑予以多(duō)孩(hái)家庭在新(xīn)房计分制(zhì)度政策(cè)上的支(zhī)持。

　　从最(zuì)新公布(bù)的(de)3月份70个大中城(chéng)市(shì)商(shāng)品住宅销售价(jià)格(gé)变动情(qíng)况来(lái)看，广州、深圳的新房、二手(shǒu)房价格仍然是同(tóng)比去年依然是下降的。

　　北京、上海已经(jīng)同比(bǐ)增长了，其他二线城市如杭州、成都、南京、合(hé)肥等城市价格都是同比上涨的(de)。

　　广州、深圳能(néng)不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两(liǎng)部门联合(hé)发文，全(quán)面推动二(èr)手房“带押过户”全国实施(shī)，这是一条被广泛好评的(de)新政。对于激活二手房交易，具有定海神针(zhēn)般(bān)的(de)作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指(zhǐ)出：建筑业、房地(dì)产企业要发挥(huī)国民经(jīng)济“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回(huí)归到常(cháng)识，从字(zì)面理解一(yī)下这两(liǎng)个词(cí)，意思就是——顶(dǐng)梁柱如果不(bù)行了，上面不就塌(tā)了嘛？压舱(cāng)石如(rú)果压(yā)不住，小船不就(jiù)翻了？

　　也许，今年(nián)扶持楼(lóu)市(shì)的政策(cè)，还有(yǒu)一(yī)大(dà)波(bō蜗牛是不是昆虫类)正在(zài)路上(shàng)...

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