5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或(huò)者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名(míng)第(dì)七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温(wēn)，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的(de)销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(z那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲ēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而(ér)这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别城市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短(duǎn)期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌，那些孤独的人啊夜晚是否还回家是什么歌曲下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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