万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的意外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人(rén)。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买(mǎi)房屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民(mín)法(公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸(xī)引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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