导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步(bù)入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国房地产市场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套(tào)户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多(duō)少，目前缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上(shàng)会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈(quān)中(zhōng)心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提(tí)高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基(jī山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022)石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需冲突(tū)。房地产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化(huà)不单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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